【宿題リスト92日目】賃貸と持ち家の違いを理解しよう｜住宅は資産価値と総コストで考える

今回の宿題は「賃貸と持ち家の違いを理解しよう」です。

今回学んだ中で僕が特に印象に残ったのは、家を買ったときの価格と、将来その家を売れる価格は同じではないということです。

家を3,000万円で買ったからといって、将来も3,000万円の価値があるとは限りません。

立地。

建物の状態。

築年数。

周辺環境。

人口動態。

災害リスク。

管理状態。

市場全体の需給。

こうした条件によって、住宅の市場価値は変わります。

購入価格より将来の売却価格が大きく下がれば、少なくとも資産価値という面ではマイナスです。

今回の学習で、持ち家は「家賃を払わなくてよくなるから得」という単純な話ではなく、住宅という大きな資産を保有することだと理解しました。

ただし、ここで一つ大切な点があります。

売却価格が購入価格を下回ったからといって、それだけで「賃貸より損だった」とは決まりません。

持ち家には、その期間そこへ住めた価値があります。

賃貸なら支払っていた家賃もあります。

一方で、持ち家には住宅ローンの利息、固定資産税、修繕費、保険料、購入・売却時の諸費用などがあります。

賃貸と持ち家を比べるときは、

買った値段

売った値段

だけではなく、住んでいる期間の総コストで比較する必要があります。

今回の宿題では、「持ち家か賃貸か」という二択を感情だけで決めるのではなく、自分のライフプランと住宅の資産価値、総コストを見て判断する考え方を学びました。

賃貸と持ち家は「どちらが絶対得」とは決まらない

賃貸と持ち家の話になると、

家賃を払い続けるのはもったいない

住宅ローンを払い終えれば家が残る

賃貸なら固定資産税がいらない

持ち家は自由にリフォームできる

など、さまざまな意見があります。

どれも一部は正しいです。

しかし、自分にとって得かどうかは、住む地域、収入、家族構成、住み替えの可能性、購入する住宅の価格、住宅ローン、将来の売却価格などによって変わります。

国土交通省も、住宅を所有する場合と賃借する場合のどちらがよいかは、収入の見通しやライフプランなどをトータルで考慮する必要があるとしています。

つまり、

持ち家派

賃貸派

と最初から結論を決めるのではなく、自分の条件を数字にします。

持ち家は「消費」であり「資産」でもある

自宅は、自分が住む場所です。

この意味では生活のための消費です。

一方、土地や建物には市場価値があり、将来売却できる可能性があります。

この意味では資産です。

持ち家を考えるときは、この2つを分けて考える必要があります。

たとえば3,000万円で家を買い、20年間住んだあと2,500万円で売れたとします。

単純に見ると500万円値下がりしています。

しかし、その20年間、賃貸住宅へ家賃を払わずに住めた価値があります。

反対に、その20年間には、

住宅ローン利息

固定資産税

都市計画税

修繕費

火災保険

購入時の諸費用

売却時の諸費用

などを負担しています。

だから、

購入価格－売却価格

だけでは、賃貸と持ち家のどちらが得だったかは分かりません。

資産価値が高い家とは何か

今回の教材では、「資産価値の高い家を買えるなら買う」という考え方が示されていました。

ここでいう資産価値は、単に新築で立派な家という意味ではありません。

将来売りたいときに買い手が見つかりやすい。

賃貸に出したいときに借り手が見つかりやすい。

地域として需要がある。

土地そのものに価値がある。

こうした要素が重要です。

一般的に資産価値へ影響するものとしては、

駅からの距離

交通利便性

買い物や医療などの生活利便性

学校や周辺施設

土地の形や接道

災害リスク

周辺の人口や住宅需要

建物の管理状態

などがあります。

同じ3,000万円の家でも、20年後の売れ方は同じではありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認できる

住宅を買うとき、販売価格だけを見るのではなく、周辺で実際にいくらで取引されているかを見ることが重要です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や成約価格、地価公示、防災情報、都市計画、周辺施設などを確認できます。

戸建て。

中古マンション。

土地。

地域ごとの実際の取引事例。

こうした情報を見ることで、不動産会社の広告だけではなく、市場の実態を確認できます。

国土交通省は、不動産取引当事者へのアンケートなどをもとに取引価格情報を公表しています。

住宅は数千万円単位の買い物です。

購入前に周辺価格を調べる手間を惜しまないことが重要です。

同じ不動産でも価格は条件で変わる

不動産情報ライブラリの価格を見るときにも注意があります。

国土交通省は、不動産価格は、

面積

土地の形状

前面道路

取引事情

など個別要因によって変わると説明しています。

つまり、

近所の家が4,000万円で売れたから自分の家も4,000万円

とは限りません。

道路付け。

方角。

土地面積。

建物面積。

築年数。

リフォーム履歴。

管理状態。

などを合わせて見る必要があります。

不動産は、株式のように同じ商品が同じ価格で売買されるものではありません。

一つ一つ条件が違います。

持ち家には購入価格以外の初期費用がある

住宅を買うときに必要なのは、物件価格だけではありません。

国土交通省は、購入時の主な費用として、

仲介手数料

住宅ローン関連費用

不動産取得税

各種登記費用

保険料

などがあると案内しています。

つまり、3,000万円の家を買うために必要なお金が3,000万円だけとは限りません。

購入直後に売れば、諸費用を回収しにくいため、短期間での住み替えは不利になりやすいです。

転勤や家族構成の変化などで数年以内に住み替える可能性が高い人は、この点を考える必要があります。

持ち家には固定資産税と都市計画税がある

賃貸では、固定資産税を借主が直接納めることは基本的にありません。

一方、持ち家では、土地や建物を所有しているため固定資産税がかかります。

地域や物件によっては都市計画税もあります。

住宅ローンを完済しても、

固定資産税

都市計画税

修繕費

保険料

などは残ります。

そのため、

住宅ローンを払い終えれば住居費は0円

ではありません。

老後の資金計画でも、この維持費を考えておく必要があります。

戸建てでは修繕費を自分で準備する

戸建て住宅では、マンションのように修繕積立金を毎月自動的に払う仕組みがない場合が多いです。

しかし、修繕が不要という意味ではありません。

屋根。

外壁。

給湯器。

水回り。

エアコン。

設備。

こうしたものは年月とともに劣化します。

住宅ローンの返済だけで家計を計算すると、10年後、20年後の大きな修繕費に対応できなくなる可能性があります。

毎月の住宅費とは別に、自分で修繕費を積み立てる考え方が必要です。

マンションには管理費と修繕積立金がある

分譲マンションでは、住宅ローンのほかに、

管理費

修繕積立金

固定資産税

都市計画税

駐車場代

などが発生することがあります。

国土交通省も、修繕積立金は長期修繕計画に基づいて決まり、購入時点で安ければよいというものではないと注意しています。

購入時に月々の支払いが安く見えても、将来修繕積立金が増額される可能性があります。

大規模修繕で積立金が不足すれば、一時金が必要になる場合もあります。

マンションは、

物件価格

だけでなく、

管理組合の状態

長期修繕計画

修繕積立金の残高

今後の値上げ予定

なども確認する必要があります。

賃貸には「住み替えやすさ」という価値がある

賃貸の大きな特徴は、住み替えやすさです。

仕事が変わった。

収入が下がった。

家族が増えた。

子どもが独立した。

介護が必要になった。

生活の拠点を変えたい。

こうしたとき、契約条件に従って退去し、別の住宅へ移ることができます。

持ち家では、売却や賃貸化を考える必要があります。

すぐ売れるとは限りません。

希望価格で売れるとも限りません。

国土交通省も、持ち家は売却や賃貸による現金化が可能である一方、売りたいときにすぐ売れるとは限らず、市場価格の下落リスクを考慮する必要があると説明しています。

賃貸は住宅価値下落のリスクを直接負わない

賃貸住宅では、その物件の市場価値が下がっても、借主が直接その損失を負うわけではありません。

土地価格が下がる。

建物価値が下がる。

地域の人気が下がる。

こうした不動産価格リスクは、基本的には所有者側が負います。

一方、借主は家賃を払い続けます。

家賃は資産として残りません。

ここが賃貸と持ち家の大きな違いです。

持ち家では資産価値が上がる可能性もあれば、下がる可能性もある。

賃貸では資産価値の上下を直接負担しない代わりに、住宅そのものは自分の資産にならない。

どちらを選ぶかは、自分がどのリスクを取りたいかにも関係します。

家賃は「捨て金」なのか

「家賃は毎月払っても何も残らないから捨て金」という言い方があります。

しかし、家賃は住む場所を利用するための料金です。

ホテル代。

交通費。

通信費。

と同じように、サービスの対価です。

一方、住宅ローンの返済も、すべてが資産形成になるわけではありません。

返済額には利息があります。

購入時の諸費用。

税金。

修繕費。

保険料。

こうした部分は、売却時にそのまま戻るわけではありません。

「賃貸は捨て金、住宅ローンは資産」という単純な比較ではなく、両方の総コストを見る必要があります。

住宅ローンは借金である

持ち家を購入するとき、多くの人は住宅ローンを利用します。

住宅ローンは金利が比較的低い借金ですが、借金であることに変わりはありません。

借入額3,000万円なら、3,000万円だけ返せば終わりではありません。

利息が加わります。

また、変動金利を選べば、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

住宅金融支援機構の2026年調査でも、変動金利利用者の返済上の不安として、物価上昇に次いで「借入金利の上昇」が大きな項目になっています。

住宅を購入するときは、

今払えるか

だけでなく、

将来金利が上がっても払えるか

収入が減っても払えるか

修繕費が発生しても払えるか

を考える必要があります。

住宅ローン返済額と家賃だけを比べない

よくある比較に、

現在の家賃 8万円

住宅ローン返済 8万円

だから買った方が得

というものがあります。

しかし、持ち家では住宅ローン以外にも費用があります。

固定資産税。

修繕費。

保険料。

マンションなら管理費・修繕積立金。

購入時の諸費用。

将来の売却費用。

これらを含めて比較しなければなりません。

逆に賃貸では、

更新料。

管理費。

引っ越し費用。

家賃上昇。

などのコストがあります。

月額だけではなく、10年、20年、30年単位の総額で考えます。

持ち家は老後の安心につながる場合がある

持ち家には、住宅ローンを完済すれば、毎月の家賃負担がなくなるというメリットがあります。

老後に収入が下がったとき、住居費を抑えやすくなることがあります。

また、自分の家なので、一定の範囲でリフォームや改修を自由に行えます。

バリアフリー化。

手すり設置。

段差解消。

こうした老後対応もしやすくなります。

一方で、固定資産税や修繕費は残ります。

家が老朽化すれば、大規模修繕が必要になることもあります。

持ち家だから老後の住居費が完全に0になるわけではありません。

賃貸にも老後リスクがある

賃貸にもリスクがあります。

家賃を払い続ける必要があります。

老後に収入が減っても家賃は必要です。

希望する物件へいつでも入居できるとは限りません。

高齢になったときに、保証人や審査の問題が出る場合があります。

一方、現在は高齢者や住宅確保要配慮者への居住支援制度も整備されています。

賃貸を選ぶ場合は、

老後の家賃を払える資産を準備する

家賃が高すぎる地域を避ける

将来住み替えられる柔軟性を持つ

といった備えが必要です。

資産価値は建物と土地を分けて考える

戸建て住宅では、土地と建物を分けて考えることが重要です。

建物は年月とともに劣化します。

一方、土地の価値は立地によって大きく異なります。

駅近。

都市部。

生活利便性が高い場所。

需要がある場所。

こうした土地は、将来も需要が残りやすい可能性があります。

反対に、人口減少が進み、住宅需要が弱い地域では、売却が難しくなる可能性があります。

「新築だから資産価値が高い」のではなく、

土地の需要

建物の管理

市場での売りやすさ

を見ます。

災害リスクも資産価値に影響する

住宅を買うときは、価格や駅距離だけでなく、災害リスクも確認します。

洪水。

土砂災害。

津波。

地震。

液状化。

こうしたリスクは、生命や生活への影響だけでなく、住宅の資産価値や保険料にも関係します。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、防災情報も確認できます。

数千万円の住宅を購入する前に、ハザード情報を確認することは重要です。

資産価値を守るには維持管理も必要

住宅は、買った時点で終わりではありません。

適切に維持管理することで、長く使いやすくなります。

外壁。

屋根。

給排水設備。

防水。

シロアリ対策。

マンションなら共用部分の管理。

こうした維持管理を怠れば、住宅の状態が悪化し、将来の売却時にも不利になる可能性があります。

国土交通省も、住宅を所有することは維持管理や継承に対して責任を負うことだと説明しています。

資産価値の高い家を買うだけでなく、資産価値を落としにくいように管理することも必要です。

住む期間が短いなら賃貸が有利になりやすい

住宅購入には大きな初期費用があります。

購入してすぐ売ると、その費用を長期間に分散できません。

そのため、

転勤の可能性が高い。

数年後に別の地域へ移る。

家族構成がまだ固まっていない。

仕事や収入が大きく変わる可能性がある。

こうした場合は、賃貸の柔軟性が大きなメリットになります。

反対に、長期間同じ地域で暮らす可能性が高く、資産価値の高い物件を無理のない価格で買えるなら、持ち家のメリットを生かしやすくなります。

「買える価格」と「買っていい価格」は違う

住宅ローンの審査で3,500万円借りられるからといって、3,500万円の住宅を買ってよいとは限りません。

銀行が貸してくれる金額。

家計が無理なく返せる金額。

この2つは別です。

住宅ローン以外にも、

生活費。

教育費。

老後資金。

修繕費。

車。

医療費。

があります。

住宅費が大きすぎると、NISAなどの資産形成へ回すお金がなくなる可能性があります。

住宅のために生活全体が苦しくなるなら、購入価格を下げるか、賃貸を続ける選択肢があります。

新築プレミアムも意識する

新築住宅は、誰も住んでいないことや最新設備などに価値があります。

一方、購入して中古住宅になった時点で、同じ価格で売れるとは限りません。

購入価格には、

新築であることの価値。

販売コスト。

モデルルームなどの販売経費。

などが含まれている場合があります。

中古になったときの市場価格と、新築購入時の価格の差を考える必要があります。

住宅を資産として考えるなら、

「新築だから欲しい」

だけでなく、

中古市場でいくら評価されるか

も確認します。

売却しやすさを買う前に考える

家を買う時点では、

一生住むから売らない

と思うことがあります。

しかし、人生は変わります。

転職。

離婚。

再婚。

介護。

病気。

相続。

子どもの独立。

こうした理由で住み替える可能性があります。

だからこそ、買うときに売ることも考えます。

誰がこの家を将来買いたいと思うか。

駅から遠すぎないか。

土地が特殊な形ではないか。

周辺の需要はあるか。

管理状態は維持できるか。

「出口」を考えて買うことが、資産価値を守る考え方です。

賃貸でも持ち家でも住居費はかかる

今回の学習で、最も整理できたのはここです。

賃貸は家賃を払う。

持ち家はローンを払う。

だからどちらか一方だけがお金がかかるわけではありません。

国土交通省は、賃貸にも持ち家にも継続的な住居費がかかると整理しています。

賃貸では、

家賃

管理費・共益費

更新料

火災保険

など。

持ち家では、

住宅ローン

固定資産税・都市計画税

修繕費

火災保険

マンションなら管理費・修繕積立金

など。

住む以上、どちらにもコストがあります。

違うのは、そのコストの性質です。

僕が今回学んだこと

今回、賃貸と持ち家の違いについて学びました。

僕が一番印象に残ったのは、

購入した価格より将来の価値が下がれば、資産価値という面ではマイナスになる

ということです。

家を買えば必ず資産になる。

住宅ローンを払えば、その全額が自分の資産になる。

そういう単純な話ではありません。

立地や需要によっては、売却価格が大きく下がる可能性があります。

さらに、住宅ローン利息、固定資産税、修繕費、購入・売却時の諸費用もあります。

一方、売却価格が購入価格を下回っていても、その期間は家賃を払わず住めています。

そのため、購入価格と売却価格だけで賃貸との勝ち負けを決めることもできません。

今回の学習で、

家を買うなら資産価値を考える。

賃貸なら柔軟性を生かす。

どちらでも総コストを見る。

という考え方を理解しました。

僕は「持ち家か賃貸か」という答えを最初から決めるのではなく、その時点の生活、収入、将来の移動可能性、住宅価格、資産価値を見て判断することが大切だと感じました。

今回の宿題は理解・完了とします。

今回の伴走記録

項目	内容
実施日	2026年10月6日
カテゴリ	貯める力
通し番号	92日目
宿題名	賃貸と持ち家の違いを理解しよう
学んだこと	持ち家は住宅ローン返済額だけでなく、資産価値、利息、固定資産税、修繕費、売買諸費用まで含めて考える
持ち家の特徴	資産として売却・賃貸できる可能性がある一方、市場価格下落、売却しにくさ、修繕・税金などのリスクを負う
賃貸の特徴	資産は残らない一方、住み替えやすく、住宅価値下落や大規模修繕などの所有リスクを直接負わない
資産価値	購入価格ではなく、将来市場でいくらで売れるか、需要があるかを見る
本人の学び	購入価格より価値が下がれば資産価値の面ではマイナスになる。賃貸との比較では家賃、利息、税金、修繕費などを含む総コストで見る必要があると理解した
判定	理解・完了
追加作業	住宅購入を検討する際は、不動産情報ライブラリで周辺の取引価格・地価・防災情報を確認する
追加出費	0円
貯める力の進捗	92／123
全体の進捗	92／345

よくある質問

家賃を払うくらいなら家を買った方が得ですか

一概には言えません。持ち家には住宅ローン利息、固定資産税、修繕費、購入・売却時の諸費用などがあります。賃貸と持ち家の総コストと資産価値を比較します。

家を買えば必ず資産になりますか

不動産として価値はありますが、購入価格と同じ価値が維持されるとは限りません。市場価格が下がることもあり、売りたい時にすぐ売れるとも限りません。

売却価格が購入価格より低ければ必ず損ですか

資産価値だけを見ると値下がりしていますが、賃貸なら払っていた家賃や、持ち家で負担した利息・税金・修繕費などを含めなければ、住居費全体の損得は判断できません。

持ち家ではローン完済後に住居費は0円になりますか

0円にはなりません。固定資産税、都市計画税、修繕費、火災保険などが続きます。マンションでは管理費や修繕積立金もあります。

賃貸の一番大きなメリットは何ですか

ライフプランや収入の変化に合わせて住み替えやすいことです。また、住宅の市場価値下落や大規模修繕といった所有リスクを直接負いません。

資産価値が高い家はどうやって探しますか

周辺の取引価格、交通利便性、生活利便性、人口・住宅需要、土地条件、防災情報、管理状態などを確認します。国土交通省の不動産情報ライブラリも利用できます。

住宅ローンの返済額が現在の家賃と同じなら買ってもいいですか

返済額だけでは判断できません。固定資産税、修繕費、保険料、マンションなら管理費・修繕積立金なども含め、長期的な家計負担を確認します。

参考にした公開情報

• 国土交通省「住宅は資産にもなり得る」
• 国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」
• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」

住宅の価格、税金、住宅ローン金利、修繕費、管理費などは、地域・物件・契約条件・時期によって異なります。実際に住宅を購入する際は、物件価格だけでなく、長期的な総コストと売却可能性を確認してください。

まとめ｜家は「買えるか」ではなく「価値と総コスト」で判断する

今回の宿題では、賃貸と持ち家の違いを学びました。

僕が今回一番理解できたのは、持ち家を買うということは、住居を手に入れると同時に不動産という資産を持つことだという点です。

住宅の価値は、購入価格で固定されません。

立地。

需要。

土地。

築年数。

管理状態。

周辺環境。

こうした条件で将来の価格は変わります。

購入した価格より将来の価値が下がれば、資産価値という面ではマイナスになります。

しかし、それだけで「賃貸より損」と決めることもできません。

持ち家には住めた価値があります。

賃貸なら払っていた家賃があります。

一方、持ち家には住宅ローン利息、固定資産税、修繕費、保険、売買諸費用があります。

だから総コストで比較します。

資産価値の高い家を、無理のない価格で、長期間住む前提で買えるなら、持ち家のメリットを生かせる場合があります。

反対に、資産価値が読みにくい住宅を無理なローンで買うくらいなら、賃貸で柔軟性を持つ方が家計を守りやすい場合があります。

どちらかが絶対正解ではありません。

自分のライフプラン。

収入。

家族構成。

住みたい期間。

住宅の資産価値。

総コスト。

これらを数字で確認して選ぶことが大切だと理解しました。

92個目の宿題を完了し、貯める力は92／123、全体では92／345になりました。貯める力は残り31件です。

※本記事は、リベラルアーツ大学およびリベシティの公式記事ではありません。筆者が学んだ内容を、国土交通省・住宅金融支援機構などの公開情報と照らし合わせて整理した非公式の個人実践記録です。